开发商逾期办证，业主维权涉及的几个问题？

湘梅芳

购买新房后，为自家的房子办理房产证是每个业主都关心的大事，但往往由于各种原因，开发商没能在合同约定的期限为业主办理房产证。此种情况下明显属于开发商一方违约，作为业主来说向开发商主张违约责任是法律赋予的权力。很多业主由于不是专业人士不知道怎么维护自己的权力，逾期办证发生后很多业主处于观望状态，以至于错过诉讼时效丧失胜诉权，为解决业主们的疑虑，以下做简要介绍。


一般业主与开发商签订的购房合同中对于逾期办证会有明确的责任划分条款，因此违约认定的难度不大。大多数开发商都是使用市城乡建设委员会与市工商管理局监制的合同，其中有一条是关于产权登记的约定，在遭遇逾期不办理房地产权属证书时，购房者即可要求退房也可以不要求退房，但都可以对其约定违约责任，在约定这一条款时购房者可以与开发商约定已付房款百分之多少的损失，如果开发商没有按照合同约定办理产权登记，购房者可以依据约定要求赔偿损失。
1、合同约定的违约金过低，是否可以要求增加违约金的数额？
根据我国合同法相关规定，约定了违约金一般只能按照约定的违约金的数额，向开发商主张违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当出现办证需要增加违约金时，一般需要购房者提供相关证据证明自己的损失，但是根据我们办理的类似案件，购房者一般无法证明自己还有其他损失，这种损失只能在购房者需要出售没有房本的房屋时才能得以体现，此房的销售价格与同等地段有房本的同类房屋销售价格的差价，是自己的损失。可是这种损失证明起来还需要作评估，操作起来很麻烦。
2、如果购房者与开发商没有约定违约金，如何确定开发商的违约责任？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，大约是9%左右。所以有时候在合同约定违约金过少还不如不约定。
3、是否可以要求法院强制开发商为业主办理房产证？
这个问题分两种情况，如果开发商已经具备办证条件，法院是可以判决要求开发商一定期限内为业主办理房产证的，如果开发商不配合，业主可以申请强制执行强制过户。但往往开发商逾期办证的原因就是不具备办证条件，在这种情况下，因为开发商未具备办证条件，如果法院强制过户，会使开发商绕过具备办证所需要的条件这个问题，也不符合国家对房屋办理产权证的相关规定，比如小区未经过综合验收，就被强制过户，最终可能使业主权益受损，此种情况下，法院一般对要求过户的诉讼请求予以驳回。
4、法院判决开发商承担违约责任，是否意味着肯定能拿到违约金？
法院判决开发商承担违约责任后，如果开发商拒不履行判决，业主可以向法院申请强制执行，在强制执行阶段法院会查询、查封、冻结开发商名下账户资金、名下房产等信息，开发商名下可能有资产也可能没有任何资产，因此法院判决开发商承担违约责任并不意味着业主肯定能拿到违约金，当前全国法院执行难的背景下，老赖横行，胜诉拿不到钱的情况也很多。
5、如果开发商逾期办证，可不可以要求违约金抵物业费？
在开发商逾期办证不支付违约金时，很多业主想到这个问题，其实是把问题想简单了。有很多小区交房后，小区的物业一般是开发商指定的前期物业，而且多数是开发商的关联企业。在法律层面上，物业公司与开发商公司是两个独立的企业法人，两者财产相互独立，因此抵物业费这个问题只可以与开发商调解，由开发商协调物业公司，看物业公司是否同意。法院是无法 强制开发商将违约金折抵物业费的，更不会执行物业公司的财产。
结束语：关于逾期办证的问题其实并不复杂，只是可能涉及的情况较多，因为多数业主不是专业人士所以无法全面、准确的处理这些问题，但笔者认为无论怎样情况，业主们不应沉默、观望，应当积极通过各种途径维护自己的合法权益！