开发商“一房两卖”，购房者怎样维护自身合法权益？ ...

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法律常识

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“一房二卖”是指开发商先后签订了两份商品房买卖合同，将同一特定房屋（拆迁安置房除外）卖给两个不同的购房人的现象。“一房二卖”产生的纠纷是我国房地产纠纷中较为常见的一类。
在我国，“一房二卖”的具体情形大致有以下三种：
（1）开发商就同一特定房屋与两个购房人签订买卖合同后，只对后购房者履行了合同义务，并为其办理了房屋产权证；
（2）开发商与购房者签订商品房买卖合同，双方合同义务履行完毕，但开发商在为购房者办好产权证后，又就同一处房产与他人签订了房屋买卖合同；
（3）开发商先后就同一特定房屋与两个购房人签订买卖合同，但是都未办理产权证。
对此，如果双方签订的商品房买卖合同中有约定的，则依照其约定；没有约定的，则按照以下原则处理：
对于上述第（1）种情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，先购房者可以请求解除合同。此时，开发商应当承担违约责任，返还购房者已付购房款及利息、赔偿实际损失；除此之外，还要按照不超过先购房者已付购房款一倍的标准向先购房者支付赔偿金。
对于第（2）种情形，由于开发商已经为先购房者办理了产权证，先购房者便因此取得房屋的所有权，之后开发商再不能处分已经属于购房者的房屋。如果开发商在此之后又将房屋卖与他人，则侵犯了先购房者对房屋的所有权。但是，这种情形一般不会对先购房者造成实际经济损失。当然，如果先购房者因此有实际经济损失的，则开发商应当予以偿，如先购房者为证明自己权利，在收集证据过程中付出的材料费、公证费、交通费、差旅费。
对于第（3）种情形，开发商一般应当向先购房者履行合同义务，同时还要赔偿先购房者的实际损失。
基本案情

陈先生看中了一套房子。在实地看房后，陈先生便与开发商签订了商品房买卖合同。陈先生按照合同约定预付了60％的房款，并领取了房屋钥匙，其余则约定在陈先生领取严产证时结清。但是，陈先生并没有如期拿到房产证。事后才知道，开发商在和自己签灯合同后，又以更高的价格与刘某签訂了商品房买卖合同，并为刘某办理了房产证。陈先生很生气，认为自己先和开发商签订合同，房子应该归自己所有。于是，陈先生诉法院，要求开发商履行合同，为自己办理产证。可是，法院在审理以后，并没有支持陈先生的诉讼请求。
案情分析

在房地产买卖关系中，房地产公司“一房二卖”不但违反了市场交易中最基本的诚信原则，更是对购房者合法权益的严重损害。我国法律为了保护房地产交易的安全，维护市场经济的正常秩序，以法律的形式规定了惩罚性责任，目的是罚开发商恶意欺诈性的“一房二卖”行为。因此，购房者应当积极利用这一法律规定，有效保护自己的合法利益。
实践中，先购房者遇到“一房二卖”的情况一般都会非常气愤，常常忘记考虑当时的具体情形，也不及法律的具体规定，只是一味要求开发商向自己履行合同义务，为自已办理产权证。这样做，不但不能维护自已的权利，反而会使自己的利益再次受损。如本案中，陈先生要求开发商向自己履行合同，为自已办理产权证。该诉讼请求显然不会得到法院的支持，原因在于陈先生的诉讼请求不当。这是因为，开发商为后购房者刘某办理了产权证，已经无法向陈先生履行办理产权证的合同义务，而开发商应承担的违约责任是返还已付房款及利息、支付赔偿金的责任。诉讼请求应当和被告所应承担责任的形式相叻合，不能要求被告承担法定责任形式之外的其他责任。
购买房屋尤其是在购买二手房时，一定要及时办理房屋产权过户手续，以免自己买的房屋到了别人手里。另外，为了防止房屋被二次出卖，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
法律法规

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。