公摊面积该取消吗 专家：完善法律法规解决争议

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法制网记者　韩丹东
近日，《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》一文引起广泛关注。文中针对公摊面积占比的正当性、取消公摊面积之影响的追问，激起很多网友的共鸣。
有人认为，应当取消公摊面积，套内面积才是最公平的计算方式；有人则认为，取消公摊面积、仅计算套内面积不会有任何影响，开发商会把公摊面积费用增加到单价里去。
公摊面积，由服务于整栋建筑的公共管理用房与分隔墙、外墙墙体水平投影面积的一半这两部分组成。区别于以往套房面积小、共有建筑面积只有楼梯间，公摊面积在很大程度上提高了公用设施、环境配套等公共公用设施质量，是为便民利民而生。
但是，公摊面积便民利民的初衷落到实处了吗？就此，《法制日报》记者展开了调查。
据记者了解，在相当长的一段时期内，城市住宅类型少、面积小，共有建筑面积仅楼梯间，建筑设计集中于减少共有建筑面积、争取更多的使用面积。
记者查阅资料发现，共有建筑最早见于《房产测量规范　第一单元：房产测量规定》GB／T17986．1－2000，其中第8．1．5条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积”，又在附录B3“共有建筑面积分摊”一节中详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。
分摊的共有建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中，记者发现其明确规定了公用建筑面积的组成部分、计算原则以及公用建筑面积分摊系数计算方法，对于公摊面积的具体比例，并未作强制性规定，只明确其比例由合同当事人进行具体的约定。
对此，刚刚购得新房的河南开封的王女士告诉记者：“房本面积是133．3平方米，实际户型图面积也就八九十平方米。买房子的时候，开发商没说公摊面积是多少，只说两梯两户，没想到会这样。”
“我都不清楚共有建筑面积是如何计算的，而且，我打听了一下，公摊面积确权过程中的知情人太少，透明度极低，基本上处于无人解释、无处查询的状态。”王女士直言。
“买了104平方米的房子，房产证上也确实写了104平方米，但实际使用面积却远远不够，也就81平方米的样子。”一名微博网友告诉记者。
这名网友说：“老百姓的工资本来就不多，省吃俭用攒下来的钱全花在买房子上了，其实想法很简单，就是想有个宽敞明亮属于自己的房子，却要被公摊面积占去23平方米，实在想不通为什么。”
无独有偶。对于公摊面积占比大而抱怨的还有一名微博博主，他告诉记者：“我年前买了一套经济适用房，公摊面积却达到27％。想想就觉得可怕，明明是经济适用房，公摊面积却达到27％，我感觉不是被照顾了。”
刚刚买了上海宝山经纬六期的刘女士也遇到了同样的问题，她买了100平方米一梯两户的房子，去掉公摊面积后仅75平方米。
记者调查发现，除了对公摊面积占比例大不满意外，不少群众对其价格认定也有意见。
刚在湖南省长沙市买房的李倩告诉记者，“我买的是精装修房，买了之后通过核算发现，其中精装修费用过分高于市民正常装修费用。我询问之后才知道，房子的精装修费用居然根据建筑面积计算，这样，业主们都亏了很多”。
同在长沙购买精装房的李先生告诉记者：“精装楼盘按建筑面积算装修费，而不是根据使用面积计算。而且，装修费用与装修质量相差过大。比如，2000元每平方米的装修费用，实际上可能就是600元每平方米装修的质量。住建委的2018（53）文中明文规定公共面积只能按毛胚算，却形同虚设，开发商压根不当回事。”
专家:完善法律法规解决争议

对话人
中国人民大学教授 刘俊海
上海律师 王艳辉
法制网记者 韩丹东
记者：公摊面积计入房产总价、再收取物业费的做法是否合理？
刘俊海：公摊面积是房地产市场从无到有、从不规范到规范的过程中出现的历史性概念。公摊面积对应着得房率，即套内建筑面积占建筑面积的比率。将公摊面积计入总价、收取物业费确实不合理。按建筑面积计算房价，唯一的两个数据方就是开发商和物业管理公司，开发商卖房卖得多，物业公司物业费收得多。实际上，消费者真正能够支配的面积是套内使用面积，而非建筑面积。另外，对于业主共有设施的维护，应由消费者另外配给物业公司。所以，按照使用面积来计算更为合理，业主买房都按使用面积来计算，就不会有人沾关系或吃亏。
王艳辉：要辩证看待公摊面积计入总价收取物业费是否合理的问题，不能说完全不合理，而是要看是否有政策调整、公摊面积是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公摊面积显然是不切实际的，这样可能会极大地压缩公共部位，不仅会使生活环境外部不美观，也会对居民生活的便利造成一定影响。所以，问题在于开发商应当如何安排公摊面积的用途、如何让这些公共部位真正为业主服务。在安排得当的情况下，公摊面积的存在还是合理的。
记者：现有部分小区在公摊面积上设广告位、车位来营利，这样的做法是否存在问题？
刘俊海：这种行为一方面让消费者均摊了这些公摊面积的费用，另一方面又利用这些面积牟利，俨然是一物两卖，属于不当得利，有失公平。
王艳辉：公摊面积是属于业主享有的权利，如果小区的开发商或者物业部门在未取得业主同意的情况下就用这部分面积营利，那么其行为已经侵犯了业主的权利，业主可以通过诉讼等方式要求侵权者停止侵害并且赔偿损失。
记者：对于目前公摊面积暴露出来的问题，怎么做可以消除问题，您有哪些建议？
刘俊海：问题的解决应立足于消费者的知情权、选择权和公平交易权，以此来衡量开发商的信息披露义务是否履行完毕。尊重消费者的知情权，按照套内建筑面积来买房，是多少就买多少。
解决公摊面积太高问题，不光涉及消费者是否购房以及以何种价格购房的决策，还有商品房面积缩水的问题。比如，消费者买了120平方米的房子，丈量之后才发现使用面积仅80平方米，原来是楼梯间和地下车库作为公摊面积，成了建筑面积的一部分，这就导致消费者没办法再次检验开发商所说的建筑面积的真实性。消费者对于自己到底买了多少建筑面积是一头雾水，合同上是写了，消费者自己无法再次确认，找专业机构，专业机构早就与开发商量过了，一般也很难同开发商对垒。
王艳辉：目前的问题在于尚无明确的法律对公摊面积进行具体约束。法律政策缺失导致公摊面积多少完全由开发商决定，开发商既是决策者又是执行者，这才是公众质疑的焦点。
解决这个问题的关键在于，国家、地方应当根据具体情况制定相应的法律法规对公摊面积进行具体的规范，开发商必须按照规范对公摊面积的大小、单价进行定位。同时，在预售时就应当把公摊面积的详细情况写进预售合同，让公众享有知情权，让公众在完全了解公摊面积的信息后再评估、决定是否要选择购买房屋。同时，相关部门要加大监管力度，对于违反法律法规的开发商，制定相应的处罚措施并严格执行。
记者：围绕公摊面积，还衍生出来公摊面积收取精装费用的问题。
刘俊海：收取公摊面积的精装费用，费用又特别高，最后，羊毛出在羊身上，将所有费用转嫁给消费者承担，这是更大的不公平。
市场会失灵，但政府不该失灵。开发商物业公司不能慎独自律、见贤思齐的时候，监管部门必须挺身而出，依法行使法律赋予的市场准入、行政指导、行政监管和行政处罚权，恢复消费者与开发商及物业公司之间的公平的交易秩序，恢复开发商之间公平的竞争秩序。只有这样，才能够惩恶扬善、激浊扬清。
由套外的建筑面积改为套内使用面积，应当是房地产市场改革的一个重要举措。希望住建部门勇于担当，展现出监管者对广大消费者、业主应有的温度。只有如此，才能保护好消费者的合法权益，才能提升对广大业主的知情权、选择权和公平交易权的保护水平，还能持续增强广大业主的幸福感、获得感和安全感，还能促进开发商之间以及物业公司之间的公平竞争，最终打造出诚实信用、公平公正、多赢共享、包容普惠、风清气正的房地产市场和物业服务市场生态环境。
王艳辉：出现这些问题的根源都在于法律法规的缺失。开发商既是裁判员又是运动员，可以自己定规则，处于弱势的买方只能被动接受。解决这些问题最好的方式是制定规则并严格遵守，开发商的行为必须受法律框架约束。根据现有问题详细制定关于公摊面积的法律法规，对于公摊面积的相关问题以法律加以约束，以法律严惩上述乱象。
来源：法制日报——法制网