成都商报记者针对国际酒店公寓供需状况展开调查，揭开高租金之谜

夏菡

112平米小户型月租金1.8万！
成都国际公寓租金赶超商铺收益

     据锐理数据的统计，目前成都已投入使用的高端国际酒店公寓（含部分服务式公寓）共有5个项目，对外出租的公寓总套数约在1000余套左右，其中香格里拉26套、盛捷江畔200套、丰德奥克伍德华庭237套、仁恒辉盛阁国际公寓360套，棕榈泉费尔蒙国际公寓382套，也就是说截至目前，成都已达到出租条件的国际公寓总量只有1205套。
    以上海为例，目前上海国际酒店公寓的市场供应约10000套，北京CBD区域国际酒店公寓超过12000套，而成都市场上的国际酒店公寓供应量仅为上海、北京的1/10左右。
案例
89平方米小户型也能租出商铺价
    日前，记者在成都棕榈泉费尔蒙公寓售楼部现场，听到销售人员谈及该项目一套112平方米公寓出租价格为1.8万元/月，随后记者联系成都棕榈泉先关负责人，对方表示确有其事，但由于公寓是业主自己租出的，所以只知道租赁方为一位外企管理层，对细节并不清楚。出于对业主私人信息的保护和尊重，成都棕榈泉表示并不会透露该业主的联系方式。同时，该相关负责人告诉记者，费尔蒙公寓在去年12月30日交付使用后，有几位业主都已将公寓出租，其中89平方米到112平方米物业的租金约在1.4万元/月~1.8万元/月。
    成都棕榈泉费尔蒙公寓的高昂租金，再次将市场眼光聚焦到高端公寓市场。在成都，提及这一类高租金产品，脑海里就会浮现出辉盛阁、奥克伍德华庭、盛捷江畔、香格里拉酒店公寓四大服务式公寓、酒店式公寓，当然现在还要加上成都棕榈泉费尔蒙公寓。
    根据锐理数据出示的“2013年中国顶级酒店公寓专题研究”报告显示，辉盛阁55平米的公寓租金约为1.5万，105平米公寓租金约为3万；此外，香格里拉公寓、盛捷江畔、奥克伍德约100余平米的公寓租金都在2.5万-4万的租金区间。
     “在五家高租金高端公寓中，目前只有成都棕榈泉费尔蒙公寓是可销售的，所以这个物业在交付之前一直受到业界关注，因为它的市场反应直接决定成都高端公寓的生存空间是否良好。”锐理数据相关负责人曾猛认为，成都棕榈泉费尔蒙公寓的售价2.2万/平米-2.5万/平米来看，其租金回报率可以达到7%-9%，但因为该公寓才刚刚进入市场，按照北京、上海等城市高端公寓年租金的上涨幅度10-15%来看，还有很大的空间。更为有趣的是，锐理数据把供需稳定，但只租不售的香格里拉公寓、盛捷江畔、奥克伍德约、辉盛阁按目前市场上公寓最高单价2.5万/平米来计算，其租金回报率高达13%。
    由此可见，成都高端公寓租金回报率相比商铺、住宅、普通公寓5%-7%的租金回报要高出不少，仲量联行华西区董事总经理吴允燊分析认为：“高端公寓被称为金字塔尖物业，原因不仅仅是价格高，而是因为其物业打造标准、开发标准、服务管理标准均高于其他产品，所处区域均在中心城市的CBD核心区，或者使馆区，提供服务管理的品牌均为国际知名的酒店集团，投资和租赁客群均以国内、外企业主或全球CEO为主。这些特质决定了这类物业具备极强的稀缺性，因此就形成了物以稀为贵的高门槛。”
         
供应
成都仅1205套
约为上海北京的1/10
   “很多人容易将国际公寓的概念同产权式酒店混淆，其实这是完全不同的两样东西，当然国际公寓更不是一个高租金的高端住宅，它融合了先进的管理优势和服务理念，在一线城市早已备受关注。”在谈到成都国际公寓的开发时，第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华提到，成都已经逐步具备了国际公寓的生存土壤。
   一位专门从事外籍高端租赁的业内人士介绍，目前在成都外企高管委托租房的区域主要分布在市中心、城南及城西2.5环区域，其中家庭结构在3人以上的常住外籍人士会选择在市中心以上租住面积较大的住宅。“单身的外企高管一般都会选择住在市中心或自己的办公地点附近，而现在在市中心符合条件的房子并不多，国际公寓成为他们为数不多的选择。”
   但现实的情况是，成都统一管理的高端国际公寓数量其实不多。据锐理数据的统计，目前成都已投入使用的高端国际酒店公寓（含部分服务式公寓）共有5个项目，对外出租的公寓总套数约在1000余套左右，其中香格里拉26套、盛捷江畔200套、丰德奥克伍德华庭237套、仁恒辉盛阁国际公寓360套，棕榈泉费尔蒙国际公寓382套，也就是说截至目前，成都已达到出租条件的国际公寓总量只有1205套。
    以上海为例，目前上海酒店公寓的市场供应约10000套，北京CBD区域酒店公寓超过12000套，而成都市场上的高端国际公寓供应量仅为上海、北京的1/10左右。
   “需要注意的是，在上述成都项目中，只有成都棕榈泉费尔蒙公寓是对外出售的，其他几家的所有房源都是持有在单一业主手上的，也就是说，其他几家都是服务式公寓。”在分析成都国际公寓供应数据时，锐理数据提到，严格意义上服务式公寓也是不能与国际公寓混淆的，因为它背后的业主方是不同的，服务式公寓更接近酒店。“简单点说，服务式公寓不会出售，投资者是没有机会投资的，但国际公寓不一样，不仅自住还可以出租给有需求的人。”
   
需求
租房津贴8000~50000元/月
外籍人士是租房主力
    龚先生是成都某房企高管，几年前从香港来到成都工作，在市中心租有一个套二的住宅，每月租金5000元。从去年开始，龚先生发现身边很多朋友都搬进了市中心的国际公寓，于是也开始关注起了成都国际公寓的租赁情况。
   “相比住宅，国际公寓更加适合外企高管，因为国际公寓有统一的管理和服务，不仅可以享受家一样的舒适，还能同时享受高端酒店的各项服务。”龚先生告诉记者，现在他身边的朋友在经济允许的条件下，工作繁忙、单身在成都的人都会选择租住国际公寓。
    “与北京、上海、香港等城市相比，成都高端国际公寓的供应量的确非常小，但这个城市吸引力却在与日俱增，因此高端国际公寓的租赁还是存在一定市场的。”一位专业从事外籍人士租赁的业内人士透露，在成都工作的外企高管每月都有相应金额的住房补贴，即使100平米的国际公寓租赁单月租金价格在1.5万元左右，他们还是承担得起。
    “外企和国内企业外派的管理层，特别是单身的中、高层管理人士，是高端公寓的主力租赁群体。”成都麦克斯林房地产经纪公司是一家专门从事为外籍人士提供安家方案的机构，其相关负责人告诉记者，这个群体通常会享受企业发放的租房津贴，具体金额根据职位高低和家庭人员结构的不同而变化，大约在8000元/月-50000元/月不等。
    孙女士是定居在美国洛杉矶的美籍华人，近几年来因为工作原因，她需要长期往返洛杉矶和成都两地，在成都她就居住在锦江畔的盛江畔服务式公寓。“在成都一呆就是一两个月，住酒店不方便，租房又不能拎包入住，所以国际公寓是最佳选择。”孙女士称，和3年前相比，成都服务式公寓月租金已经有很大幅度的上升，但入驻的人却越来越多了。   
     随着成都领事馆区、世界500强企业、高端人士对酒店公寓的需求量持续增长，成都常驻外籍人口数量约2.5万人，约为上海外籍人士的1/6、北京的1/8，从这个数据来看，成都酒店公寓的缺口很大。“从市场商业投资物业的投资回报率来看，成都棕榈泉费尔蒙公寓的租金远远高于市场水准，但要究其原因，探索的方向应该是成都的顶级酒店公寓和服务式公寓领域。”仲量联行华西区董事总经理吴允燊告诉笔者，是供需关系比决定了成都棕榈泉费尔蒙公寓等类似物业的高昂租金。
        

投资指南
选购高端公寓，就看稀缺性
   近两年，一股公寓投资热潮在成都兴起，这是因为目前公寓相比商铺、写字楼的价格其实很有优势，另外公寓产品具有易出租、投资稳定的特性。  
   但是在调查中，记者发现国内真正具备高租金价值的公寓产品，无一例外都是在物业品质和服务管理标准上超过市场标准，有极强稀缺性的高端公寓。而这些物业的共性有以下几点：
1、地段：全球吸附力强，极具发展潜力的城市和区域。紧邻城市核心商业区，或者是核心CBD区域，或者外籍人士出入多的使馆区，且大部分是地铁物业。
3、服务：必须由知名国际酒店品牌提供完善的服务和统一管理，保证居住舒适及便利性。比如24小时传唤的管家服务，酒店名厨级提供的客房服务和饮料定制服务；衣物专业洗熨、干洗服务；保姆、儿童看护和宠物护理等服务。   
4、硬件：酒店公寓软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴。一般来说，酒店公寓以套房形式为主，配备标准的装修风格，厨卫用品俱全。同时，由于管理方是知名酒店品牌，对全球商务人士的居住习惯更为了解，在洁具、卫浴、厨具使用上都会是酒店特供，甚至定制品牌；在办公空间以及会客空间、私密空间的打造都会有一定的标准。  
5、配套：可享受五星级酒店配套，如游泳池、餐厅、SPA、健身房、会所、会议中心等配套。且管理方为业主提供专业的服务和管理，较之住宅硬件配套施舍更完善、服务管理水平更高。
6、稀缺性：在同一城市中，同类型项目最好不超过5个。成都目前常驻外籍人口数量约2.5万人，加上国内出差频繁，跨地区常驻的企业高管，从这个数据来看，成都酒店公寓目前供应只要不超过8000套，仍然是很有投资空间的。   

温故知新
在国际公寓到来之前
成都住宅史上的高租金案例回顾
锦绣花园：年租金回报率超过10%的住宅
位于人民南路之上的锦绣花园注定是值得被成都地产铭记的，因为它开创了成都地产史上的诸多第一，第一个城市别墅项目，同时也创下了曾经成都第一回报率的住宅租金。1992年，锦绣花园拉开成都别墅开发的序幕，在当时5000元/平米的售价奠定了这个项目将会是绝对的高端住宅。而几年之后，锦绣花园中100平米的精装房月租金高达6000元，更是令业界大呼意外。在当时那个年代，成都新富、外地富贾、外籍专家、商务人士的争相入住，使锦绣花园成为成都第一个财富型国际社区。
鹭岛国际社区：租金高出周边项目3-5倍
  与锦绣花园相似，城西鹭岛国际社区的高租金也是来源于外籍人士。2007年，某法资企业驻成都高管，以月租金4.5万元租下鹭岛国际社区水晶公寓一套200余平米的住宅，成为了当时公寓最高租金，鹭岛国际社区也在一段时间内成为外籍人士居住最青睐的社区之一。看准这一契机，鹭岛国际社区在后期产品中相继推出水晶四季公寓、原石滩公寓、水晶名仕阁公寓等产品，这些产品在市场中，月租金均在万元以上（小面积产品除外），平均租金至少高出周边项目3~5倍。

朝朝暮暮

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