城市农村房屋征收拆迁必知——拆迁征收法律知识集：房屋征收评估 ...
问题一：房屋征收评估是指什么？
答：房屋征收评估是指房屋征收部门在征收房屋过程中委托房地产评估机构对被征收房屋价值做出具体评估认定的行为。
中华人民共和国住房和城乡建设部(住建部）2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》。办法规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
问题二：房地产评估机构怎样选定？
答：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
问题三：房屋征收部门和其委托的房地产评估机构签订的房屋征收评估委托合同应该载明哪些事项？
答：房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。
问题四：在有评估委托合同的前提下，为何还要出具评估委托书？
答：将估价委托书和估价委托合同分开，是为了将估价委托书作为估价的重要依据，放入未来完成的估价报告的附件中。估价委托书表面上看是委托人向估价机构提交的，而实际上应是估价师在与委托人沟通的基础上为委托人起草后，然后由委托人向估价机构提交的。
问题五：房地产评估机构在测量评估时应当做哪些评估认定？应该履行哪些责任义务？
答：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
问题六：农村房屋价值评估方法有哪些？
答：（1）市场法：按照现行规定。农民对农村宅基地只享有使用权，其所有权属于所属集体经济组织，所以无法形成类似城市房屋扥房地产交易市场，房屋买卖仅仅局限于集体经济组织成员之间，也就不存在统一的市场价格。因此，在房屋价值评估中无法使用市场法。但是市场法在目前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。
（2）收益法：农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集集体土地类似企业的收入和投入成本等用以计算客观收益，但是实践中农村没有形成统一的房地产市场，可以收集的资料很少导致收益法也不适用农村房屋价值评估。
（3）假设开发法：假设开发法又被称为剩余法，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。然而，农村房屋并没有明确再开发计划，自然就无法适用。
（4）成本法：指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。
问题七：对评估报告的合法性审查有哪些方面？
答：第一，证据主体必须符合法律的有关规定。如评估报告只有法定的评估机构作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。
第二，证据的收集和取得证据的方法必须符合法定程序和要求。评估报告的形成必须符合法定程序。如果违反程序确定评估机构，这样所作的评估报告就违反了证据的合法性而不被采信。
第三，证据的形式必须符合法律规定。评估报告应当具备的形式要件包括委托人、评估目的、评估方法、评估机构、救济途径、评估师。缺少必备的条件就属于证据的形式不符合法定要求而不被采信。
问题八：人民法院在审查评估报告时应注意哪些问题？
答：对人民法院而言，房地产评估机构所作出的评估报告是可以作为诉讼证据进行审查的，而不能直接作为裁决依据。因此，总体而言，法院要严格审查评估报告的合法性、真实性和关联性。三者之间虽各具特点，但具有统一性和不分割性，是有机的整体，缺一不可。由于评估报告是由当事人双方认可和以法定方式确定的专门机构基于一定公信力作出的，因此通常属于优势证据，在没有足够相反证据否定其时，应当认可其合法性。
问题九：不认可评估报告合法性的情形有哪些 ？
答：不认可评估报告合法性的情形主要有六种：一是评估报告的部门、个人没有评估资质；二是违反了公开、公平、公正原则；三是不符合国家技术性规范要求；四是程序不合法；五是依据不足；六是结果明确不合理。
问题十：诉讼中是否可以要求对评估报告进行重新鉴定，为什么？
答：在房屋征收与补偿程序中，房地产价格评估机构出具的房地产价格评估报告属于证据，应归于鉴定结论的类别。作为被告的市、县级人民政府在应诉房屋征收补偿决定的行政诉讼中，都会提交在做出补偿决定前的评估报告以证明其补偿决定是合法的。人民法院应对该评估报告进行合法性审查，原告应对评估报告发表质证意见，在理由充分的情况下原告也可以申请人民法院对评估报告进行重新鉴定。
理由有：
（1）有适当的证据或者正当的理由表明被告在作出房屋征收与补偿决定时据以认定案件事实的评估报告可能有错误；
（2）因客观情况发生变化，致使被告据以认定案件事实的评估报告失去合理基础，但被告仍以该评估报告作为认定案件事实的根据而拒不重新评估的。对当事人所提出的重新评估申请，经人民法院审查后作出是否同意的决定。
问题十一：资产评估报告能否代替房屋征收评估报告？
答：资产评估报告是由具有资产评估资质的资产评估机构出具，签字的评估师为注册资产评估师，评估的资产有房屋、土地、机器设备、车辆、林木、股票、长短期投资、应收应付款项、负债等，评估的适用范围主要有以实物资产出资的工商注册验资、变更注册资本金、市场交易、企业破产改制、企业整体资产评估、银行抵押贷款等。而对房屋征收依照《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，房屋征收评估必须由房地产价格评估机构依法进行。在房屋征收时不能以资产评估报告等代替房屋征收估价报告。
问题十二：评估报告无法证明被送达被征收人，是否导致房屋征收补偿决定个被撤销？
答：房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告，以此才能保证被征收人及时了解被征收房屋的评估结果，由其进一步决定对评估结果是否有异议并及时提出意见、申请复核评估或向评估专家委员会申请鉴定。如果房屋征收部门没有向被征收人转交评估报告，或在房屋征收补偿决定复议、诉讼过程中，征收人不能确实证明房屋征收部门向被征收人转交评估报告，那么直接导致房屋征收补偿决定被撤销。
文章 | 周旭亮
编辑 | 杨佳營
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