前天，央行出手！楼市将走向何方？

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人民币汇率跌跌不休，央行终于出手维稳。
8月3日，央行发布公告称，为防范宏观金融风险，促进金融机构稳健经营，加强宏观审慎管理，决定自2018年8月6日起，将远期售汇业务的外汇风险准备金率从0调整为20%。
开征外汇风险准备金，虽然表面针对的只是银行而非企业，但银行完全有能力将所有成本转嫁给企业，最终结果仍是抬高整体市场的售汇购汇成本，维稳的意图显而易见。
事实上，就在8月3号，离岸人民币一度跌破6.91的关口，但在政策刺激之下，人民币大势反攻，日内震幅超过800个基点（一个基点是0.01%），最高收复到6.83。


虽然说有关方面一直宣称“人民币没有大幅贬值的基础”，也有不少专家论证“央行对于人民币贬值的容忍度提升”，更有不少人认为“保房价弃汇率”已成定局，但再美好的说辞都无法对抗强大的现实逻辑。
房价肯定要保，但汇率也不会轻易放弃，这就重回“鱼和熊掌都要兼得”的传统模式。既要也要，两手都要抓，两手都要硬。
这一次，能成功吗？
01
稳汇率的必然性
这不是央行第一次开征外汇风险准备金，早在2015年人民币首度大幅贬值时，该工具就曾横空出世，后来2017年随着人民币升值而被取消。
央行之所以再度祭出外汇风险准备金的手段，原因在于近期人民币跌速加剧。
就在8月3日当天，人民币汇率连续跌破6.88、6.89、6.90、6.91四大关口，刷新去年5月以来的新低。对比今年5月份，短短3个月时间，人民币已经累计贬值超过10%，离破7仅有一步之遥。


随即，在央行出手之下，离岸人民币转势反攻，急涨超过450个基点，最高收复6.83。人民币在一天之内反复震荡超过800个基点，可见行政力量与市场力量的博弈之巨。
人民币从6.2跌到6.7，貌似还在容忍范围之内，似乎货币贬值还能刺激出口，从而对冲贸易争端带来的影响。
但从6.7跌到6.9，甚至逼近7.0，那么所谓的出口利好，就会被进口成本高企、美元外债负担加剧和资本外流的风险所完全替代，金融风险开始出现。
所以，弃汇率是不可能的。
事实上，在6月底，人民币一度连续12连跌，跌破6.72的关口。高层一天两度喊话，人民币上演近800点的深V反弹。
场面之壮观，一如今天。但问题是6.72早已如黄花落去，现在的问题早已不是6.72，而是6.91乃至7.0，靠表态已经无足以稳定市场，无论是宏观干预还是行政干预乃至资本管制，都会陆续到来。
事实上，就在7月底，外汇局通报了一批外汇违规案例，13家银行吃巨额罚单，这就是监管从紧的信号。
当然，从可观察的数据来看，外汇储备尚未出现大幅变化。应对人民币贬值，最后的大杀器还深藏囊中，等待出鞘。
02
控房价的两面性
上周，重要会议一锤定音，要求“坚决遏制房价上涨”。
下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
一次，没有了“过快”两字。“遏制房价上涨”与“遏制房价过快上涨”，显然让有天然之别，一个不是不允许上涨，一个是可以涨但不能大涨。显然，前者充满刚性，而且充斥着弹性操作空间。
更关键的是，这一次放水是有节制的。货币要稳，财政要松，这就是与历来大放水的与众不同之处。货币稳，放水有节制，那就意味着楼市期盼已久的大雨被半路拦截，刺激房价的期待暂时落空。
决策层的态度之所以如此清晰明确，最根本的原因在于房价持续暴涨带来的金融风险、消费挤出乃至民生负担等问题，已经愈积愈大。控房价，本身就是为了稳定市场，防范更大的风险落地，其根本出发点仍旧是“保房价”。
这就是控房价的两面性所在。
坚决遏制房价上涨，固然是对楼市的热潮急刹车，但实际上限售等一系列冻房手段的存在，也事实上断绝了房价大幅下跌的可能性。
事实上，在《不能大涨更不许大跌，房价调控进入维稳模式》一文中，我们就已指出：房价不能上涨也不能大跌，这就是调控的底线所在，也是维稳模式的要害所在。
无论是住建部等7部门严查北上广深杭等30城楼市乱象，还是深圳等地率先响应加码限售、限企业购房、限离婚贷款等手段，抑或部分三四线城市为房价设上6%的涨停板或跌停板，其目的都在于稳。
稳住房价，以时间换空间。
03
鱼和熊掌如何兼得？
理想很丰满，现实很骨感。
既想保住汇率，又要稳住房价，鱼和熊掌都要拿着，这无异于玩高难度的杂技游戏。
保汇率，面临的最大困难还不是宏观调控和行政管制的有效性，而是“按下葫芦浮起瓢”。这背后最大的问题是贸易争端和中美经济周期金融周期的错位。
要知道，美国二季度GDP增长超过4.1%，加息的步伐清晰且稳健，今年年内还有两次加息，2019年还有三次加息。美国正在加息收水，而人民币却要宽松，一升一降之下，人民币汇率自然如汪洋恣肆一落千丈。
贸易争端更是最大的黑天鹅。只要贸易争端一日不停息，整个经济都要备受其困扰，人民币如何置身事外？
虽然上面我们说过，人民币维稳还有最后的大杀器——外储。但要知道，2015年到2017年的人民币维稳，外汇储备已经从4万亿美元跌落到3万亿美元，这3万亿美元还有不少是外企投资，再加上还要对冲巨大的外债风险，哪里还有空间来进行人民币维稳？


房价也是如此。
虽然目前看起来，主要是防控继续上涨的风险，坚决遏制房价上涨。但楼市向来具有顺周期性的特征，疯涨的时候一路上扬，下跌的时候一泻千里。只要市场情绪转换，下跌的悲观预期形成，整个市场都会面临大幅调整的风险。
所以，限购限贷抑制需求，限价抑制房地产企业的投资冲动，限售冻住进入楼市的资金，这样的组合拳有一定用处。
但是，居民杠杆加到了极限，房企现金流的风险已经凸显，如何没有源源不断的外来之水，楼市恐怕难以真正稳下来。
保汇率难，保房价也没有想象的那么容易。如果形势进一步恶化，总要放弃一个。（声明：本文仅代表作者个人观点，不代表其他。）


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