上海拆迁律师：浅谈上海拆迁新规下的企业拆迁

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文/雷敬祺律师 微 信：leijingqi123 北京盈科（上海）律师事务所
国务院层面《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台之后，上海的地方房屋征收相关细则及规定经过多方努力和争论，终于在最近出台。分别是2011年10月19日公布的上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则【市政府令第71号】（以下称“新细则”）及2011年11月4日公布的《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》【沪府发〔2011〕75号】，这就是目前最新的上海地方征收国有或集体土地上房屋的最新法律依据。(详见上海动迁法网)
新规相比之前的法律规定，应该说有很大进步的地方，主要的重点是放在了居民房屋的拆迁补偿规定，对于企业拆迁的规定甚少，甚至回避了由于租赁关系而形成的企业拆迁规定。
我们首先看看新规对于被征收主体的规定。“新细则”第二十三条（征收补偿协议主体的确定）房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。很显然，“新细则”下的征收主体只有被征收人和公有房屋承租人两种类型，未包括房屋实际承租人，也即是由于市场上租赁关系的企业在拆迁过程中并不适用新规，因为其并不是新规下的征收主体。然而，我们知道，在房屋征收过程中，如果存在由于租赁关系而存在的拆迁企业，该企业是房屋的实际使用人和企业的实际经营人，是拆迁直接需要搬迁的对象，在拆迁过程中，如果法律并无其权益的相关规定，那么必然容易产生纠纷导致矛盾，影响拆迁的进程。
那么，由于市场上租赁而实际经营的企业，在面临到拆迁的时候，权益如何保护？雷敬祺律师认为：
首先，充分利用好租赁合同。租赁合同的有效性合法性是主张赔偿的直接依据。当然我们看到很多类似租赁合同都有遇拆迁终止合同并不予赔偿的条款。我们认为，类似条款并不一定合法有效。因为拆迁事实产生之后，有相应的拆迁法律关系来对各方的权利义务进行规范。
其次，要参与并重视评估。在拆迁过程中，很多损失是通过评估来固定的，比如设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿等。当然，评估只是参考，并不是最终补偿的结果。
第三，要重视谈判技巧和局势的掌控。拆迁谈判是一场对抗性很强并充满斗智斗勇的谈判，并不见得你举旗呐喊做钉子户就能见成效，谈判方案的设计以及火候的把握，很大程度上决定着补偿结果。必要时候应当聘请专业拆迁律师参与把关。