买车位之前，务必先略懂这些说人话的法律常识！

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1st
关于地下车位的争议，好像从未停歇。
地下车位到底属于谁的，是不是原本就属于业主共有，可不可以办产权证，怎么过户？这些问题，不敢说每个人都清楚。
曾经有一篇文章，标题为《法院判了：地下停车位居民免费使用，开发商无权售卖》。文中的判决早已经被撤销，但这篇文章总是被翻出来爆炒一通，以误导大众。
所以，我们想很有必要，把地下车位的那些事，拿出来说道说道。
停车场



2nd
地下车位，开发商到底能不能卖？
这个问题，其实脚趾头也知道。如果开发商不能卖，那么他们造地下车位图啥？都是活雷锋吗？
《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
所谓的当事人，就是开发商跟购房者，约定也就是他们之间的约定。那么，哪个开发商会放过这个机会，直接把车库约定给购房者？
有一种是例外，就是部分排屋和别墅，直接把车位附赠给购房者。其实大部分也是羊毛出在羊身上啦，这些车位的价格，大多数都已经算在房款中了（人艰不拆）。
细心的读者可能会问，《物权法》的规定是关于「约定」的，万一没有「约定」，或者购房者跟开发商谈不拢，那么车位归谁？
目前的司法实践是认为，如果没有约定，车位的处置权是归建设方，也就是开发商。其中一个主要理由就是，谁投资谁受益，开发商花钱建造的，如果不归他们处置，不符合公平原则。
3rd
那什么情况下，地下车位属于业主呢？
有几种情况，第一：如果地下车位的面积已经计入公摊面积，那么业主购买的房子的建筑面积，就含有这部分公摊面积，而且购房的时候已经支付了相应的房款。
这种情况，地下车位是属于全体业主共同所有。
还有一种情况，如果本来不是规划车位的，比如说公共道路，后来划成车位，供业主停车。这种车位，也是属于全体业主共同共有的。
物权法第七十四条对此也有明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
混凝土墙地下停车场车库内部


4th
我们买车位时，负责任的开发商通常会告诉我们，某某车位属于人防车位。
人防车位是什么「鬼」？其实就是地下室人防工程部分，做成的车位。
根据《防空法》的要求，新建民用建筑的同时，必须按照相应比例修建一定面积和抗力等级的防空地下室，这部分地下室就属于兼顾人防工程。战时由政府统一安排使用，平时由建设单位维护和使用，开发商一般会把这个防空地下室也划成车位出售给业主。
人防工程的地下车位跟其他地下车位，看起来没啥区别，但售价比正常车位便宜，这便宜自然不是白便宜的，它们在产权上有很大的区别。当然，前提是这个城市的地下车位可以办理产权证——现在还不能办理产权证的城市，等到将来有一天正常车位可以办理的时候，人防车位也是不能办的。
人防工程地下室在法律上是属于国家人防工程的，开发商只有使用权和收益权，开发商出售给业主的也仅仅是使用权，说白了就是租给业主。
而根据合同法的规定，租赁合同最长不得超过 20 年。实践中，开发商的车位出售合同里，肯定不会只写 20 年，只会更长，或者写跟房屋的土地使用权时间一致。
所以说，这种车位在法律上有一点点瑕疵，如果可以选择的话，尽量不要选择人防工程的车位。有良心的开发商，在车位出售合同上会明确写明是否属于人防工程，在出售时也会比正常的车位价格低一些。

5th
既然人防车位是租的，那买来的正常的地下车位，能不能办出产权证？
答案理论上就一个字，能。但是现在除了北京、广州等少数城市，还有大量城市的车位不能办理产权证。原因是由于进行登记需要相关的配套法律法规，这项工作还没有正式展开，大部分开发商对这个事也没啥热情。因为对开发商来说，登记多了很多手续，卖的时候又不能多卖几个钱，所以缺乏动力。
当然对购房者来说也是两面的。
好的一面，可以办产权证，买地下车位这个事会看起来严肃一点。尤其是买二手的，总觉得靠谱一些，而不是现在物业那里备个案自己签个合同就潦草了事。感觉上不太好的一面，就是跟钱有关了。可以办产权证，自然是要交契税的，过户的时候税费也不会像现在一样是零。

车位已满停车紧张配图



6th
最后重点来了，购买车位需要注意点啥呢？
从使用角度，当然是离自己的单元门越方便越好；从投资角度，就是离越多单元门越方便越好。不管什么角度，一个前提条件就是，你首先必须是业主。因为物权法规定，车位应当首先满足业主的需要。
如果是从开发商那里直接买，需要注意以下几点：
1.问清楚是人防工程还是非人防工程，价格如果一样的话，尽量选择非人防工程的车位；
2.车位合同的签署主体，一定要跟房屋买卖合同的主体一致。
实践中，有些开发商把车位打包给物业公司，由物业公司再「出售」给购房者，这样风险很大。因为铁打的楼盘，流水的物业，换了物业公司，就不会认账；
3.如果已经竣工，一定要去实地查看。很多地下车位由于构造原因，边上可能有空地，你的使用空间可以大一点，方便停车技术不好的。但是即使空间够，能不能多停一辆车就说不准了，因为管理好的小区很难多给你一张停车证。而且开发商多精明啊，只要能框得进来，就当贵一点的子母车位卖了。
如果你买的是二手车位，那就看这里：
1.鉴于目前很多城市的地下车位都没有产权证，也不存在产权过户问题。所以，原始凭证就显得非常重要。
原始凭证就是跟开发商签署的「车位转让合同」和车位发票，这两个东西就相当于古代的地契，买了之后，要对方把原件交给你。
2.如果你的前手不是第一个从开发商那里购买车位的人，尽量要他把他购买时的合同也提供给你，保证转让人的延续性。
也就说，你手上要有从开发商转让给第一手的合同，第一手转给第二手的合同，第二手转给第三手……直到转给你。如果学过财务的就比较容易懂，类似背书。
来源丨德科地产频道 作者：陈松涛