成都房地产市场年报-2017年

命运自己操纵

一、2017年成都宏观经济及政策

成都宏观经济环境
今年GDP将破万亿，前三季度增长达8.1%，高于全国1.2个百分点，不全省持平。
今年前三季度GDP总量在全国主要城市排名第八位。新一线城市中排第四位，仅次于重庆、天津、苏州。

2013起第三产业占比过半，幵丏占比稳步提升，产业结极持续调整。固定资产投资增速放缓，房地产投资增速回落，在固定投资额占比有所下降。
2017年成都房地产市场政策要点
调控政策持续加码，“限购、限贷、限售、限价、限商”五管齐下，保持楼市平稳，明年楼市调控不放松。
1、3月23日，“限购升级” ，非本市户籍社保提高至两年限购1套，二手房纳入限购范围。

非本市户籍，社保提高至两年，自然人购买限购区域商品房需具备限购区户籍或违续不间断24个月社保，补缴不作数。
将二手住房纳入限购范围且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。
2、4月12日“限贷+限售”，限购区二套房（首套未结清）首付6-7成，三套停贷；住房须取得不动产权证满3年后方可转让。

首套房限购区域首付30%；非限购2.5成。二套房或首套贷款未结清首付6成，天府新区直管区、高新区南区首付7成。
严格防范投机炒房，在成都市住房限购区域内新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让
3、4月21日“限商”，加强对商业、办公类产品癿监管，严禁商业、办公类产品转为居住用途。
商办物业，严禁擅自改变为居住用途，不得采用住宅套型式布局与功能设计，不得接入天然气不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。
不能设置阳台、花槽、飘窗，附加值减少，以公共走廊卫生间布局的形式，去居住属性，商业建筑将回归原本属性。未来市场上4.6米层高以上癿LOFT产品将绝迹。
4、7月19日，“限价” ，开发商需接受房管局指导定价。
新增项目价格一般不得高于周边均价10%，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。
开发商预售价格申报，将按照楼面地价＋建安成本＋合理利润的方式申报。
申报价格需提供价格构成资料，开収商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式发相加价。
5、11月15日，公布《成都市房地产业发展五年规划》。
深入推进供给侧结极性改革，实行租售并举，确保商品房供应充足，调整住房结构、大力发展租赁市场。积极推进装配式建筑，稳步推广成品住宅。
6、11月16日，实行“摇号买房” 打造公开公平公正的购房新方式
11月16日，成都颁布“摇号选房”新政，成都正式进入摇号选房的第四个城市，12月2号公证协会出台摇号细则，12月15日房协出台住房购房登记规则及公证摇号选房规则。
成都市房地产业发展五年规划
11月15日，成都市政府办公厅公布《成都市房地产业发展五年规划》，深入推进供给侧结极性改革，实行租售并举，确保商品房供应充足，调整住房结极、大力发展租赁市场。
2017版城市规划管理技术新规
10月13日成都市规划管理局《成都市城市规划管理技术规定》2017版：简化了分区，中心城区范围变大；
对住宅产品3.6米以上层高计面积，进一步减少赠送空间。

人才落户
2017年新一线城市纷纷向大学毕业生抛出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等史无前例的新政招揽人才，成都也加入抢人大潮：大力实施“蓉漂”计划，推毕业生“先落户后就业”。

2017年7月19日，发布了《成都实施人才优先发展战略行动计划》，包括给予高层次人才创新创业扶持，鼓励青年人才来蓉落户，保障人才住房等12条政策。

给予高层人才创新创业扶持·鼓励青年人才来蓉落户·保障人才住房·提高人才医疗待遇·简化外籍人停留手续·激励产业人才·发放“蓉城人才绿卡”·支持校地校企合作培养产业发展人才·提供全民免费技术技能培训·建立人才信息发布制度·支持用人主体引才育才·设立“蓉漂人才日 “。
45岁及以下、本科学历及以上可选任一区域落户，在限购的情况下，“本科落户政策”为成都输送了大量的购房客群。
成都落户吸引超深圳成第1城：截至12月6日，自成都“人才新政”实施4个多月以来，全市共登记落户本科以上人才突破10万人。
双轨制落户
自2018年1月1日起，正式实行积分落户政策+学历落户，推进农业转移人口城镇化+吸人引人才落户
适用对象：在成都市有合法稳定居住和合法稳定就业，并办理成都市居住证的境内来蓉人员
居住证积分：通过建立指标体系，对每项指标赋予一定分值，居住证持有人可以按规定甲请积分，并根据积分申请办理积分入户或按积分享受相应的公共服务。
居住证积分指标：缴纳社会保险、合法稳定居住、教育背景、引导人口合理布局、引导人口梯度转移、急需紧缺工种（职业）指标、个人贡献、鼓励创新创业、年龄、个人不良信用记彔、个人违法犯罪记录以及违反计划生育政策等指标。
持证人的总积分等于各项指标积分之和。
摇号选房
11月16日，成都颁布“摇号选房”新政，成都正式进入摇号选房的第四个城市，12月2号公证协会出台摇号细则，12月15日房协出台住房购房登记规则及公证摇号选房规则。保证商品住房开盘销售选购公开、公平、公正。
12月2日公证协会执行细则
1、商品房取得预售证以后10日内才能申请公证摇号；
2、开盘前15个工作日提出公证摇号甲请；
3、开盘销售前开发商要制定购房登记规则；
4、开盘前3日发布摇号公告，公示《登记购房人名册》；
5、开发商要向公证机构提交至少10种资料审核；
6、公证机构现场监督，至少2名以上有公证员，以及3-5名购房者参与公证
7、摇号时间必须是9-18点，也就是白天；
8、公证摇号全程录像；
9、开发商在摇号结束后10个工作日内将公证书报送房产行政主管部门。
政策小结
2017年为楼市史上最严调控年，调控范围从一二线热点城市向三四线城市蔓延，政策出台密集，采用“限购+限价+限售+限贷+限商”等多重手段稳定楼市，打击投机炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展。
十九大为房地产定调，建立房地产长效机制，因此未够楼市短调控政策不喘气、不歇脚，短期政策旨在稳定房地产市场和预期，为长效机制的建立争取时间。
成都政策紧跟一线城市步伐，步步加码，通过限购、限价等调控政策、加大供地量、推出人才用地、租赁住房用地等手段稳定市场。
二、分物业市场
1、土地市场
1.1、成都土地政策
2017年全国房地产处在持续调控之中，旨在保持住宅市场平稳发展，土地作为一级市场，争夺激烈，成都政策频出，避免出现地王。
2017年1月25日推“限地令“，严控土地出让：人民政府印发关于《完善经营性建设用地调控机制促进我市土地市场平稳健康发展的通知》。
包括合理确定土地出让起始价，调整拟上市宗地竞买保证金缴纳比例及限价单宗商品住宅用地供应规模；
上市出让宗地成交溢价率60%及以上的需要在3个月内缴清全部土地出让价款；

主城区商品住宅用地供应规模不得超过300亩，近郊不得超过210亩，进郊不得超过105亩。
4月10日发布了2017-2019年经营性建设用地供应计划：未来3年计划供应商品住宅用地27万亩，年约9000亩。
9月28日出台加强土地上市与供后监管的意见：严格“净土“上市审查，不具备”净地“条件的宗地，一律不能出具上市意见；

宗地成交后，属政府与土地竞得人在5个工作日内签订《国有建设用地项目旅行协议书》。对项目出现未按时开竣工、未达产业准入条件等情形的，依照协议进行处罚或没收开发保证金；

先产业开发，后住宅建设。商住混合用地设计分期开发的，属地政府应按照“先产业开发，后住宅建设“的时序安排原则。
9月29日公布成都市中心城区土地级别与基准地价通知：主城区及近郊等绕城内的区域，统一执行中心城区的土地级别与基准地价。（2014年制定的基准地价已不符合当期市场情况）
1.2、成都土地拍卖变化
成都土地拍卖进入5.0版，触发最高限价后进入竞移交租赁住房等，对开发商的产业整合能力和运营能力都提出了新的要求，公开拿地难度加大。
1.2.1、成都土地供销价走势
土地供应量持续下跌，今年降至历史最低位，未来商品房供应量面临紧缩，供不应求的现状将持续。
供应紧缩价格高涨，今年大成都成交楼面地价达到5806元/ ㎡，同比上涨1.2倍。供应面积13346亩，同比下跌14%，成交11844亩，同比下跌16%。
1.3、2017年大成都土地供销
容积率降低，土地供应下跌，人才用地、秱交租赁住房等土地竞拍觃则改变等，导致实际成交地块可开发量紧缩，地价高涨。
今年成交地块实际可售量为1990万方，其中住宅987万方，商业1003万方。

纯住宅用地可售商品房楼面地价达到10852元/㎡，住兼商为7567元/㎡，商兼住8785元/㎡；纯商业地块价格仅为1857元/㎡。
供应土地212宗，14249亩，其中可开发用地197宗，13346亩；流拍土地8宗，441亩，熔断地块2宗，119亩。
成交土地192宗，12747亩，其中可开发用地177宗，11844亩，含有特殊条件地块共计28宗（20宗土地包含移交租赁住房部分，6宗土地有商业自持，1宗土地有自持租赁住房，1宗土地有租赁住房不商业自持）；人才用地12宗，合计606.12亩；产业引进配套用地3宗，合计296.85亩。
1.3.1、2017年各行政区土地供销
天府新区土地供销量最高，供应2585亩，成交2369亩；其次为青白江，供应1549亩，成交1455亩。
主城区各行政区楼面地价几乎全部破9000元/㎡，武侯区接近1.5万/㎡，近郊基本破6000元/㎡，其中龙泉达到7423元/㎡，双流6974元/㎡。新津楼面地价达到5321元/㎡。
1.3.2、2017年各区域住宅类土地供销
近郊为住宅类地块成交主力区域，成交面积上涨，其它区域供销均下跌：大成都供应8126亩，同比下跌12%；成交6918亩，同比下跌24%，其中天府新区下跌幅度最大。
住宅类用地成交价格成倍上涨：天府新区8839元/㎡，上涨3倍；近郊达到8209元/㎡，上涨1.5倍；远郊达3359元/㎡，上涨3.2倍，主城区接近1.4万/㎡，上涨1.1倍。
1.3.3、2017年各区域商业类土地供销
商业用地供销主要在远郊及天府新区，住宅限贩区域成交面积上涨。楼面地价高涨：天府新区1933元/㎡，上涨145%；近郊达到1199元/㎡，上涨32%；进郊达1676元/㎡，上涨174%，主城区7641万/㎡，上涨1.2倍。
1.企业拿地排行榜

土地市场总结
土地拍卖规则进入5.0版：配建幵无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积。
土地供应紧缩，开发商拿地争抢激烈：供应土地212宗，14249亩；成交土地192宗，12747亩，其中可开发用地177宗，11844亩，含有特殊条件地块共计28宗（20宗土地包含秱交租赁住房部分，6宗土地有商业自持，1宗土地有自持租赁住房，1宗土地有租赁住房不商业自持）；人才用地12宗，合计606.12亩；产业引进配套用地3宗，合计296.85亩。
扣除人才、产业及其它地块自持及无偿移交部分后今年成交地块实际可供应的商品房面积为1990万方，其中住宅987万方，商业1003万方。
主城区地价节节高升：扣除自持或移交比例后，楼面地价1.5万以上达到16宗，2万以上5宗。近郊全部破万，过万地块有9宗。
远郊新津、青白江表现抢眼：新津楼面地价最高达7770元/㎡，青白江地价最高4450元/㎡，大邑地价破3000。
国企央企品牌房企拿地积极，地方国有开发企业拿地热情，中小企业拿地更加困难。
2、住宅市场
2.1、大成都住宅供销存及价格
住宅限购限价，供应量仅1816万方，降至年度最低位，销售同比下跌。2015年起市场供不应求，持续消化库存，库存降至最低位，去化仅为7个月。
成都限购区域内供销均下跌，远郊不限贩，供销均上涨。
近郊仍为供销主力，供销各占据市场一半份额，但整体供小于求，库存下跌超3成。主城区供应下跌超5成，库存下跌37.7%，下跌幅度最大。
价格全面上涨，天府新区上涨31.6%，近郊上涨25.3%，主城区上涨21.5%。

2.1.1、分区域住宅价格走势

2013-2015年价格处二平稳泎劢，2016年起上涨，到今年整体均价达到8575元/㎡，同比上涨10.8%；主城区均价破1.4万/㎡，上涨21.5%；天府新区破1.1万/㎡，同比上涨31.6%；近郊价格达到8575元/㎡，同比上涨25.3%。


2.1.2、各行政区住宅供销存价
主城区：锦江区供应严重不足，价格最高，同比上涨幅度最大。成华区供销量最大，价值洼地。
近郊：受东进及地铁利好，龙泉供销量最大，库存量最少，库存量下跌幅度最大，库化去化仅3个月。双流区供销量最低，销量下跌幅度最大，同比下跌40.3%，价格最高，上涨幅度最大，同比上涨36.9%。

远郊：不限购，供销均上涨；除都江堰、大邑不蒲江外，供销均上涨，其中彭州供销同比上涨1.2倍。都江堰度假型物业多，价格位于各区之首；崇州价格上涨幅度最大；青白江库存同比下跌超6成，去化仅3个月。

2.2、成交物业类型及面积段
小高层、中高层、多层及别墅类产品销售占比呈现上涨，消费者不仅对面积适度要求越来越高，对高品质物业需求越来越强。

主力供销在70-100㎡，其次为100-130㎡；100㎡以下产品占比下跌， 100㎡以上上涨，2017年进入改善年，预计明年改善产品占比将会继续提高。


2.3、销售排行榜


3、别墅市场
3.1、大成都别墅供销存价
今年供应量仅46万方，降至年最低位。2016年起销售上涨，供不应求，持续消化库存，目前存量去化约2年。价格小幅上涨，今年均价达到12776元/㎡，同比上涨2%。
远效不限购，销售上涨，限购区域供销均下跌。近郊为供应主力区域，占据近一半份额；近郊为成交主力区域，占市场一半份额。
主城区供应下跌超8成，库存下跌28.2%，幅度最大。价格全面上涨，天府新区上涨9.1%，近郊上涨8.1%，进郊上涨8.9%。

今年各区域价格均上涨，整体均价达到12776元/㎡，同比上涨2%，其中主城区均价破2万/㎡，天府新区破1.6万/㎡，近郊价格突破1.2元/㎡，远郊破万。

双流、都江堰、温江及新津为别墅销售主力区域；都江堰、新津、双流及天府新区为存量主要区域。
主城区：各行政区价格最高，其中青羊区达到34587元/ ㎡。近郊各行政区价格全部破万，其中龙泉驿价格达到16239元/ ㎡。
主城区别墅物业供销量较小，金牛区别墅供应主力区域，其次为高新区。
青羊区别墅价格到34578元/㎡，成华区价格最低，为14217元/㎡。

近郊：双流为近郊供销存的主力区域，其次为温江：双流销量23.2万方，占近郊销量超4成量，温江销售12.5万方，占比24%。龙泉驿区销量最低，仅2.1万方，存量最低，仅10万方。

远郊：都江堰为别墅供销存主力区域，其次为新津：其中双流销售13.8万方，占进郊销量近4成；存量33万方，占进郊存量的3成。都江堰、蒲江与新津别墅价格过万。

3.2、别墅各建筑形态及面积段
市场主力为联排别墅，供应占48.7%，销售占62.6%，存量占53.2%，占比均出现下跌。独栋、双拼、叠拼别墅供销占比均上涨。

经济型别墅为市场主力，但度假型及舒适型别墅销售占比上涨 。主力销售在160-200㎡，其次为200-250㎡及130-160㎡产品 。130㎡以下及200㎡以上产品占比上涨。

3.3、销售排行榜

4、商业市场
商业物业供大于求，库存持续增加，整体销售走量缓慢，去化时间超6年。
住宅限购限价，商业物业销量回升，达到历史高位，同比上涨44%。
4.1、各区域商业供销存
各区域销量均上涨，其中主城区及近郊是商业供销存的主力区域。除天府新区外，供应均下跌，成交及库存均上升；主城区价格下跌5.7%，天府新区价格上涨18.4%。整体供大于求，存量持续上涨，去化时间约7年，商业库存压力巨大。

供应主要来自近郊及主城区。其中高新区、成华区及新都区居前三。成交主要来自主城区及近郊，其中销量前三位的是新都区、高新区及龙泉。
价格：近郊的温江的价格涨幅超过23％，涨幅最大，其次为天府新区涨幅达18％，龙泉涨幅达11％。主城区仅金牛区价格上涨2％，其余均下跌，锦江区
下跌29%，幅度最大。

各区域存量：大成都商业存量为1520.9万㎡，去化时间为超6年；主城区存量面积最多，占整体存量癿40%。近郊存去化时间最短。

4.2、销售排行榜

5、办公市场
供应下跌至低位，仅23万方，同比下跌71%。受住宅限购限价 ，办公销量上涨，销量83万方，同比上涨9%。今年供小于求，库存小幅下跌，但库存量仍处于高位，去化时间超4年。
5.1、分区域供销存

主城区不天府新区供应下跌，近郊上涨：其中主城区供应量仅近8.9万方，同比下跌86.4%；近郊供应量最大，为10.5万方，上涨4.5倍，占今年整体供应量癿46%。
住宅限购区域内办公销售均上涨：主城区成交量最大，占整体成交量的82%；近郊成交量同比上涨幅度最大，达56.2%。

高新区是供销的主力区域，供应6.3万方，占整体供应量的27%，销售45.4万方，占整体销量的55%。
近郊人双流的价格涨幅超过134％，均价达到12377元/㎡，涨幅最大，其次为新都涨幅达43％。主城区的金牛区、锦江区与青羊区价格上涨，其余均下跌，武侯区下跌23%，幅度最大。

大成都办公物业存量高企，但随着今年销量上涨，去化时间缩短至4年，但整体去化仍艰巨。

5.2、销售排行榜

6、公寓市场
住宅限购限价，公寓供销大幅上涨，达到历史高位，销量209万方，同比上涨102%。但整体供大于求，库存持续增加，库存达到历史高位，去化时间约20个月，同比减少15个月。
6.1、分区域供销存
公寓供销大涨：主城区供应涨幅最大，供应上涨216.7%；天店新区销量上涨1.4倍。天府新区需求旺盛，供不应求，价格涨幅最大，同比上涨74.2%。

高新区是供销的主力区域：供应61.2万方，占比25%；销售42.0万方，占比20%。郫都区是供应上涨幅度最大，同比上涨13倍；金牛区销售上涨幅度最大，同比上涨4倍。
各区域价格均上涨，其中天府新区涨幅最大，同比上涨74.2%；主城区与天府新区均价均过1.1万/㎡。天府新区公寓均价11681元/㎡。主城区中金牛区价格涨幅最大，同比上涨44%。近郊龙泉涨幅最大，同比上涨43%。

大成都公寓存量346.6万，去化周期1.7年，同比去年去化时间下降7个月。
主城区存量面积最多，占整体存量人62%。天店新区存去化时间最短。

6.2、销售排行榜

7、LOFT市场
住宅限购限价及商办类物业建筑设计标准调整，LOFT物业走俏，销量达到历史高位，同比上涨1.5倍。今年供应74万方，同比上涨2倍，销售65万方，同比上涨1.5倍，存量83万方，同比上涨35%。
7.1、分区域供销存
主城区为供销存的主力区域，均价最高： 供应65万方，同比上涨3.3倍，占比为88%；销售47万方，同比上涨1.4倍，占比72%；存量68.6万方，同比上涨74.9%，占比82%；均价11877元/㎡，同比上涨33%。
天府新区销量与价格上涨幅度最大： 销量同比上涨17.6倍，上涨幅度最大，均价10833元/㎡，同比上涨83.2%。

高新区是供销的主力区域：供应36.7万方，占整体供应量的49%，销售22.3万方，占整体销量的34%。
价格高涨：大成都均价过万，主城区接近1.2万，天府新区接近1.1万。主城区除武侯区外均价都过万，其中锦江区价格最高，超过1.4万/㎡。近郊除新都外价格均上涨，其中龙泉均上涨34%。

存量上涨：随着今年销量上涨，去化时间缩短至15个月，去化时间同比缩短13个月。大成都办公存量为83.3万㎡，主城区存量面积最多，占整体存量的82%。天店新区存去化时间最短，仅4个月。

7.2、销售排行榜

数据来源：成都中成房业