姐弟PK：世茂系谁更能赚钱

夏菡

就像一家子中，如果有两个小孩，就难免会存在这两个孩子谁更优秀谁更乖这样的话题，随着世茂房地产今天发布年报，围绕世茂系旗下两家房企世茂房地产（00813.HK）和世茂股份（600823）的“比一比谁更能赚钱”的游戏又开始了。
2013年，世茂股份实现合同销售额130亿元，毛利率41.8%，较2012年下降了0.5%。而世茂房地产实现合约销售额670.7亿元，毛利率则由33.5%上升至35.3%。一降一涨，看上去世茂房地产小胜一局，但战局远比这复杂。
截止2013年底，世茂房地产全年实现合约销售额670.7亿元，同比大增45.5%。实现营业额415亿人民币，较2012年上升44.9%，毛利额上升52.4%至146.4亿元，毛利率由2012年的33.5%上升至35.3%。每股派息81港仙，较前一年增加47.3%。
这份看上去很美的年报，并没能提振投资者对于世茂房地产的信心，今天其股价结束近日的攀升势头，下挫超过4%。

                               
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其时，对于世茂房地产最叫人担忧的还是那两个老生常谈的话题：负债和同业竞争。
前几年世茂因为在二三四线城市大举拿地，债台高筑，2011年底净负债比率甚至高达81.7%。随后世茂转变拿地策略，以消化库存为主，至2012年负债率迅速降为55.9%。
今年年中，世茂的负债率一度再次超过60%，当时管理层表示会在年底前将数字控制在60%以下，事实上也的确做到了，年报显示2013年底净负债率为57.4%，较前一年略有上升。
但细细观察，世茂的负债问题并没有数字上看上去那么简单。

                               
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从上图可见，世茂两年内到期的债务超过200亿元，今年就必须偿付117亿元的债务，而目前世茂的现金也不过近200亿元。
另外，由于借债增加，融资收入与融资成本增长不对等，2013年世茂的融资成本净额由2012年的2200万元直接翻了5倍至1.21亿元。

                               
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说到世茂系，姐弟PK是永远无法绕开的话题。由许荣茂的儿子许世坛掌管的世茂房地产和由女儿许薇薇掌管的世茂股份，原先约定的是一个专注于住宅、酒店的投资开发，一个专注于商业地产，一个在香港上市、一个在内地上市。二者各自下棋，互不干涉。
不过近年，棋盘中间的楚河汉界越发模糊，尽管世茂众口一词，表示并不存在同业竞争，但世茂股份一次次在住宅板块攻城略地，让世茂房地产的股东们担忧不已，他们认为来自于家族企业的同业竞争将导致利益损失。
根据世茂股份年报显示，2013年住宅合约销售额已经占到130亿销售额的2成以上，而且这方面投资还会进一步增大。

                               
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细究世茂股份的过界原因，下面这张图或许最能说明问题。相比于商业地产的销售和房地产租赁回笼资金速度太慢，住宅销售的毛利率是最为可观的。

                               
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企业的终极目标还是求生做大，从前经常是兄妹的公司一同拿下商住地块，一个负责住宅部分，一个负责商业，面对这样的利益不等，久而久之，世茂股份就渐渐堂而皇之的干起了住宅。
比如今年世茂系在宁波江北区共拿下5宗地块，世茂股份拿下3宗，其中有两宗是住宅性质。同区域类似属性，如果这不算同业竞争，那算什么呢？

                               
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（世茂房地产所拿宁波地块）

                               
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（世茂股份所拿宁波地块）
2014年，世茂房地产的销售目标是800亿，目前已经锁定75%的销售额，实现目标并非难事。可以预见，千亿大关对世茂房地产来说只是一两年的时间问题。
但是上述两个病症不解决，纵使一时业绩骄人，终究会给企业埋下祸患，对于一家想要在房地产行业长远发展的标杆企业来说，总不能事到临头再刮骨疗伤。

石沉大海

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