房产瞭望｜解读！成都房地产市场——开放成都 新星向蓉 ...

closing丶幽心

起源于2017 年的人才争夺战成为今年上半年的热门话题。
随着越来越多的城市加入吸引人才的行列，这一轮人才在全国范围内的大迁徙将对各城市在未来几年的经济增长、产业形态及消费环境产生深远影响。
随着部分先行城市自去年以来持续的人才密集流入，一些改变已经开始显现，这一情况在成都房地产市场上更为明显。

仲量联行2018上半年成都房地产市场回顾

成都，一座最具幸福感的城市

人才× 宏观经济：化学反应初现

早于这轮人才引进，成都先一步大力引进制造业的举措已为承接这轮人才涌入奠定坚实基础。
2016 年，成都第二产业固定资产投资完成额累计同比增速39.1%，同期全国为3.5%。
2017 年，成都这项增速是34.4%，全国为3.2%。
强劲的第二产业固定资产投资增长背后是大量的企业入驻、新增的就业机会及居民收入的改善。
当地居民的整体消费能力多取决于实体经济的发展，尤其是制造业，成都近几年闻名全国的消费力背后有着坚实的基础。
自2017 年初以来至今年上半年，成都的社会消费品零售总额同比增速明显高于全国平均增速1 至2 个百分点， 该阶段与成都启动人才引入战略的时机高度吻合。
人才的涌入产生积极影响，对成都消费增速的大幅提升起到重要作用。
人才× 办公楼市场：拉开变局之幕

2018 年，甲级办公楼市场新增供应不断放缓：上半年仅录得睿东中心高区。
受人才政策影响，办公租赁需求不断上扬， 净吸纳量实现约18 万平方米，较去年上半年增加约3.4 万平方米。
大面积成交频现，专业服务以及高科技行业持续表现亮眼，行业结构呈现趋势性变化。
供需作用下，甲级办公楼空置率大幅降低，录得空置率24.2%，同比下降4.6 个百分点。
这一变化趋势和人才的到来息息相关
人才大量涌入新经济产业，促使办公楼需求增加，办公形式与需求结构发生变化。
从高新区人才政策、2018 年的“金熊猫”政策到四川人才新政，均为成都新经济产业输送新鲜血液，为新经济快速发展提供可能性。
这类企业具备更浓的创业氛围，年轻人群更多，愿意尝试更新、更有活力的办公场所，甚至更长时间逗留在办公空间，对理想友好的办公环境需求更高。
灵活办公形式的出现亦使企业可更灵活大胆地扩张和尝试不同的产品线，大幅降低试错成本。
因此，2018 年上半年服务式办公/ 联合办公品牌快速扩张，已运营品牌均有较高入驻率。
因为政府对引入人才设有学历限制，这部分人群的就业方向将有较集中的倾向性，尤其是专业服务业和高科技行业，对办公楼市场的影响比较明显。
同时，人才的到来更吸引大型企业在蓉的落户与扩张。人才的聚集，加之成都较为成熟的产业发展环境以及“高性价比”办公楼所带来的低运营成本，促使众多大型企业，尤其是信息技术、生物科技类企业加速向成都聚拢。
人才× 零售市场：时滞缩短拼一线

2018 年上半年，成都优质零售市场迎来悠方、未来中心的开业。
现有项目整体运行良好，部分零售项目针对餐饮和儿童业态调整，新零售大面积租户持续活跃，全市空置率持续稳定至8.7%，同比下降2.3 个百分点。
人才涌入推动消费意识和需求升级
随着人才特别是一线城市的人才流入，他们对照一线城市的零售水平，对本地零售项目、品牌、业态及空间打造提出更高要求。
这些人群的消费偏好和品位会在工作和社交圈出现以点带面、逐层扩散的推动作用。
消费升级促使外来零售商以互联网思维开拓成都市场。
一线人才的消费习惯和生活方式更趋品质、快速、高效，促使国内一线商家，尤其是互联网企业为主导的新型零售商，愿意更快扩张和抢占市场。
目前市场扩张迅速的新零售包括：超级物种、盒马鲜生、瑞幸咖啡、新能源汽车等。
这也促进了国内外新进入品牌在成都的扩张。
数据显示，2018年第一季度成都全市社会消费品零售总额完成1669.2 亿元，增长12.3%，限额以上单位金银珠宝类、化妆品类、服装类商品零售额分别增长32.2%、14.4%、22.0%，均高于全市社会消费品零售总额增速。
人才涌入推动成都零售市场发展与一线城市之间的时滞大幅缩短，这反向促使更多来自一线城市的人才愿意留在成都。
新星向蓉，公园城市让蓉漂在此乐居

仲量联行发布的《中国12 强：全球格局下的中国城市》研究报告表明：成都的宜居性指数在中国12 强城市中位居前列。
留住人才的不仅是成都舒适的生活，还有未来这个城市带给他们的无限“绿意”。
《成都市城市总体规划》（2016-2035）确定“三步走”战略目标，指出成都的战略定位：未来城市将是“一心两翼一区三轴多中心”的空间结构，在市域内构建“两山（龙门山和龙泉山）、两网（岷江水系网和沱江水系网）、两环（环城生态区和环二绕生态环）、六片（都彭生态区、崇温生态区、邛蒲生态区、天府生态区、龙青生态区和金简生态区等生态绿隔区）”的生态格局，形成充满绿意的生态格局。
目前，总长规划超过地球赤道三分之一的天府绿道已建成969公里，预计至年底将完成1700 公里。
简阳大地景观项目亦将重现天府之国壮美秀丽的景色，全面构建成都平原农耕文明与蜀风雅韵交相辉映的城乡融合秀美景观画卷。
在持续深化绿色发展的道路上，成都政府着力打造自身成为碧水蓝天、森林环绕、绿树成荫的美丽中国公园城市。
成都这座“最具幸福感城市”将吸引更多人才入驻，在此安居乐业，为城市发展注入更多生机与活力。
仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示：“宏观经济与人才政策的变化，都已经对城市的各商业形态产生了影响，并在可以预见的未来几年，持续带来改变。在这个过程中，肯定会有各种挑战。短时期企业和人才的迅速涌入，包括政策的应急调整，都可能造成人、资源和空间分配关系的不均衡。但我们观察到，无论是政府还是各市场主体，都在努力适应变化，把握机会，共同为这一轮成都的崛起，发挥力量。”
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来源丨《产城》杂志七月刊