金九银十，开发商为何“凶猛”推盘？

伍法拉

注：本文转自成都房产大咖号【吴思竹】，不代表本网观点。
本周，截止这篇发稿前，成都已经连发了23张预售证，其中不乏多个高性价比楼盘，让广大购房者直呼“幸福来的太快就像龙卷风”。而根据官方的数据，9月将整体供应3.1万套房源，其中主城区1.5万套，郊区1.6万套。
我们抛开三圈层的郊区不说，仅就主城区1.5万套来看，已经比一般的正常月份增长了50%－100%的供应量。按一个楼盘平均500套来算，意味着至少有30个楼盘面市。
不仅如此，从我们自身掌握的预售情况看，10月的供应数量和质量，与9月相比也将不遑多让。这标志着成都“金九银十”供应潮的到来，也与我之前的预判一致。


详情请链接至吴思竹7月9日发布的《成都公寓降价潮，或已打响第一枪》
那么，开发商为何要在九、十月份“凶猛”推盘呢？是对后市预期不好，降价甩卖跑路了吗？


上图这位读者的想法，应该代表了不少购房者的心声。
今天这篇文章，我会重点回答购房者比较关心的三个问题：
1、金九银十，开发商为何急着出货？
2、金九银十，开发商为何愿出好货？
3、楼盘太多，购房者如何摇号买房？
01
金九银十，开发商为何急着出货？
首先，我们不排除5.15新政之后，市场的预期发生了变化，开发商对后市的判断逐渐趋于冷静和理性，开始接受调控和限价的事实。
其次，年底一般会有工程款等方面的重大支出，对开发商的资金和回款要求比较高。
但这些都不是最主要的原因。
相信大家可以发现，最近积极拿证推货的，大多数是央企、国企、上市房企等有规模、较正规的开发商，如中国铁建、华润、中海、保利、招商等，基本都是多项目同时开盘，出货意图明显。
这些大佬根本不缺钱，所以他们出货的最主要原因是——KPI考核。
作为央企国企，他们会有集团公司下达的销售考核指标，一个区域公司要完成多少亿？每个城市公司要完成多少亿？每个项目要分配多少亿？
总之，就好像任务摊派一样，完成了的奖励，没完成的处罚，年底能拿到多少薪水或奖金，全部在此一举。
而这个KPI的考核，又会分为签约金额考核和回款金额考核，签约金额，就是合同签下来的就算数；回款金额，就是要银行把贷款放下来的才算数。
所以大家就可以理解为什么开发商会在“金九银十”凶猛出货了。
9、10月卖房，可以完成签约任务，但银行放贷款可能会有1-2个月的周期，所以，如果11月、12月再来卖房，恐怕就不能完成年度回款任务了。
△图片来源于网络

02
金九银十，开发商为何愿出好货？
不知道老读者们是否有印象？我在今年的6月14日，写过一篇《像刺客一样去买房》，对“金九银十”就有一个提前的预判。


里面提到了一句“一些核心区域的优质楼盘，或将在这个阶段集中亮相。而将‘好货’放到年底来推，也不会承担‘卖早了，卖贱了’的营销风险”。
现在看来，似乎又是一次精准的判断。
9-10月，我们已经知道将要开盘的，包括华润·润府、华润·金悦湾、华润·云庭、人居·花照云庭、中铁建·西派城、中铁建·西派国樾、青秀未遮山、中海·云麓世家、中海·锦江城、招商·大魔方、北大资源·颐和翡翠华府、麓湖等等，哪一个不让人“垂涎欲滴”啊？
而开发商为什么愿意把这些“私藏”的“好货”拿出来分享？说到底，还不是憋的没办法了嘛。
第一，我前面说了，要完成任务，这个是铁板钉钉的事情；
第二，光靠公寓、商业、远郊楼盘，在当前的市场环境下，显然不可能完成任务，这时候就不得不把捏在手里的核心区域的住宅产品拿出来，供应市场；
第三，而在年底供应优质住宅，不会承担营销失误的责任。这一点大家千万别小看。
在国企央企体系内，如果过早的销售优质资产导致该卖的价格没卖足，可是有造成国有资产流失之嫌哦。所以，放在年底来卖，是最安全、最保险、也是最合理的营销策略。
03
楼盘太多，购房者如何摇号买房？
那么以上两点，跟购房者有什么关系呢？
第一、如果金九银十不买房，那2018年也就基本结束了。
我说了，开发商为了抢回款，会在9-10月强推，11月也可能会抢最后的临门一脚。但再往后，基本就没有任何推盘动力了。到了12月，开发商该休年假的休年假，该各种聚会的各种聚会。部分开发商会在新年1月抢一波返乡潮，然后就要等来年的金三银四了。
所以，9-10月，是近期购房者入手的最好时机，错过，就等明年3、4月吧。
第二、如果金九银十不买房，那么这一轮好货也就无缘了。
等年度kpi一截止，明年又是新的kpi，到时候可能又要重新按照“好货留到最后推”的逻辑，再刚一年。我相信对于大多数普通购房者来说，是没有这个胆气的。所以，别纠结，该上就上了。
当然，很多购房者可能会说，不是我不想买啊，而是我买不了啊。这些好楼盘，抢的人一定多，中签率一定低，摇号N连跪，膝盖都不是自己的了。
△图片来源于网络

这里我说一些小原则，看能否帮助大家提高中签率。
1、9-10月，至少保证摇号2个楼盘。
按照一个楼盘锁定期1个月左右的时间推算，金九银十我们有机会可以摇2次，这将最大限度提高我们的中签率。
2、除非你是棚改户，或者是“非某楼盘不买”的刚需，否则不建议去排一些性价比极高，但套数极少的楼盘。
例如最近北大资源颐和翡翠华府的别墅项目，确实性价比太高了，但只有那么几十套啊，棚改和刚需可以试试，普通购房者就自己掂量掂量了。
3、合理运用报名撤销的时间。
如果某个楼盘帮你锁定了大量的竞争对手，那么剩下的楼盘，必定会中签率高很多。此前我预判人居盛和林语和长冶南阳御龙府就是这样的思路，最后长冶的中签率比人居可是高了N倍。
所以如果一旦发现某个楼盘有大量购房者报名，中签率已经非常渺茫，那么尽快在有效期内撤销自己的报名，也不失为以退为进的好办法。
4、合理使用错位竞争。
大家应该都知道田忌赛马的故事，这个棚改就是上等马，刚需就是中等马，普通就是下等马；而中签率，也往往是豪宅中签率最高，改善中签率居中，刚需盘中签低最低。
那么毫无疑问，棚改作为上等马，可以通吃；刚需作为中等马，如果去摇豪宅和改善盘，是胜算比较大的，所以预算充足的刚需，是有错位竞争机会的；而普通购房者，摇性价比极高的楼盘，几率非常小，基本就是当分母的命，所以也不妨多关注一些性价比稍微低一些，但品质比较好的楼盘。
5、当然了，人算不如天算，天算不如不算。我最大的建议，还是大家根据自身的需求去买房，而不要过多的去考虑谁的性价比高，就一定要去摇谁。
买房子，都是为了满足人的某些需求，例如工作生活的半径、小孩读书、家庭成员的空间需求等等，这些，应该排在所谓的“性价比”之前。适合自己的，才是最好的。
最后，祝广大购房者好好享受金九银十的买房盛宴。
坦白说，我挺羡慕你们的，毕竟我连房票都没有啊。
文/吴思竹 欢迎关注原作者