预约合同纠纷是什么？怎样处理相应纠纷？

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预约合同纠纷是什么？怎样处理相应纠纷？


海南瑞来律师事务所的马嘉懿律师做出了详细解答：
1、商品房预约合同的概念
商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖，合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。
2、预约合同的合意性
预约应具备合意性，预约合同既然是合同，则应有双方当事人合致之意思表示。如前所述，审判实务中的预约表现形态复杂多样，表现为意向书、允诺书、认购书、原则协议、谅解备忘录、协议要点、定金收据、谈判纪要等。判断其是否构成预约，关键是，考察其是双方意思表示还是单方意思表示，若为前者，则为预约：若为后者，则为要约。若双方意思表示或者单方意思表示均不明确，则既不构成预约也不构成要约。举例说明：A与B签订的《起重机买卖意向书》约定；只要A保证起重机质量且价格合理，则B将，考虑向A购买。此份意向书中，B使用了“考虑”一词，使得双方的权利、义务变得完全不确定，因合同欠缺明确的意思表示，故该意思表示没有约束力。


马嘉懿律师补充：
3、预约合同的约束性
预约应具备约束性。预约应当具有双方当事人受其纳束的意思表示。合同的法律拘束力不仅来源于法律，而且源于当事人的意思表示，可谓当事人意志与法律意志之合一。因此，预约合同中当事人明示或者默示受其约束的意思表示，是预约合同的必要条件。举例说明：当事人双方在进行反复磋商后，就合同的部分内容初步达成共识，并签署了，备忘录，为进一步的磋商提供参考。由于此类备忘录仅是双方谈判过程的记录，属于缔约过程的一部升，没有体现出双方必须依此缔结本约的义务，因此，该备忘录没有法律，拘束力，不能构成预约。
4，预约合同的确定性
预约应具备确定性，预约的内容应具有一定的确定性，以免合同当事人陷入本约谈，判的僵局，致使预约丧失存在之必要。《合同法》第14条规定，要约的内容应当具体，确定：要约内容经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，成为双方合同的内容；故合同内容的具体明确是合同成立的基本条件。《合同法》第12条规定合同一般应具备八项内容，但该条属于任意性规范，当事人可以对合同条款作出自主安排-根据《合，同法解释（二）》第1条之规定，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量，的，一般应当认定合同成立。《联合国国际货物销售合同公约3（CISG）第14条亦规定，买卖合同成立只需具备三个条款：（1）货物的名称；（2）明示或默示规定货物的，数量或者规定如何确定数量的方法：（3）明示或默示规定货物的价格或者规定如何确，定价格的方法。1以商品房买卖预约合同为例，因预约阶段存在“事实和法律障碍”而不可能作出十分具体详尽的约定根据《商品房销售管理办法》第16条之规定，商品房，买卖合同的条款应明确内容多达13项，在预约合同中表现为大量的缺失条款和不确定，条款，但不能因此认为商品房买卖预约合同可以没有基本内容或者核心条款，通常而言，，商品房买卖预约合同的成立至少应当具备两项明确的内容，即标的物房屋的基本情况通常认为，商品房买卖预约合同的签订时间应在开发商办妥立项、规划、报批手续后至销售许可证取得前；在立项审批前签订预约，无异于非法融资，应当认定无效。立项规划后，房屋开发位置、总层次、总建筑面积等已基本确定，当事人完全有条件作出较明确的约定。（包括坐落位置、层次、大致面积等）及将来依预约签订本约的意思表示。
5、预约合同的期限性
预约应具备期限性，预约标的应当是在一定期限内签订本约，例如，当事人双方订立“土地使用权转让预约合同”，合同规定转让土地的面积、位置、价款、付款方式以及办理转让登记期限的具体内容，但并无将来一定期间内订立土地使用权转让协议的约定，或者嗣后已按该合同办理了土地使用权转让登记手续，则该合同虽名为预约合同，但其本质仍属于本约。因此，本条解释明确强调“约定在将来一定期限内订立买卖合同”旨在凸显预约合同的期限性。